司法拍卖房产的税费风险|106万的法拍房,税费竟高达30多万!

市场上出现的司法拍卖房产越来越多,且其成交价格一般比市场价低2-3成。单纯看拍卖价很多人以为买到就是赚到,但计算税费后才发现这是个“烫手山芋”。

市场上出现的司法拍卖房产越来越多,且其成交价格一般比市场价低2-3成,市场价100万的房子,司法拍卖的成交价可能只需要七八十万。

一些预算有限的刚需一族很容易被法拍房的价格所吸引。单纯看拍卖价很多人以为买到就是赚到,但计算税费后才发现这是个“烫手山芋”。

司法拍卖房产的税费风险|106万的法拍房,税费竟高达30多万!

某法拍房竞拍价不到370万,税费却高达242万

非个人持有的法拍房税费纠纷实例

去年10月,罗刚律师接到了一个关于司法拍卖房产税费纠纷的案件。当事人用106万元拍下了一套市场价120万元左右的房子,但由于没有了解清楚这套房子的现状和性质,在办理过户过程中,才发现需要缴纳的税费高达30多万元……

原来这套房子的原业主是一家公司。

公司名下的房子过户时,需要缴纳土地增值税。

由于这个房子年代较为久远(这家公司于1996年获得这套房子),且这家公司获得房子后经营不善,现在已无法联系了。

司法拍卖房产的税费风险|106万的法拍房,税费竟高达30多万!

根据查到的土地和房产档案,已经无法找到这个公司来获得这个房屋的原始凭据,以及相关的票据完税凭证,导致很多抵扣项无法抵扣,直接将成交价格计算为升值幅度。

非个人持有的法拍房需缴纳的税费

正常情况下,在普通的二手房交易过程中,税费的承担买卖双方是可以协商的。

但司法拍卖的房产,在现时广东省地区法院的司法实践中,一律公告由竞买人承担全部税费。如果购买了非个人持有的法拍房,买家需要缴纳5.6%的增值税以及附加的企业所得税、印花税、契税以及土地增值税。

其中土地增值税,无论是住宅还是非住宅,都是据实缴纳(个人名下住宅免征土地增值税),土地增值税税率的确定有四档,如下图所示:

司法拍卖房产的税费风险|106万的法拍房,税费竟高达30多万!

土地增值税率表

个人持有的法拍房需缴纳的税费

如果购买的是个人持有的住宅性质司法拍卖房,买家需要承担5.6%的增值税及附加、3%的个人所得税以及契税等等。

如果是个人持有的非住宅类物业,还需要缴纳土地增值税,土地增值税有两种征收办法,一种是简易核税(按5%征收),另一种是据实征收。

法拍房税费风险规避意见

罗律师建议,在购买司法拍卖房之前,一定要仔细了解竞拍公告和竞买须知,特别是房屋的现状和税费承担问题。有条件的情况下,还可以寻求税务师、会计师和房产律师等专业人士的帮助,让专业人士帮助查清楚这个房屋的现状,包括它可能存在的税费以及税费的数额。

如果预估的税费金额加上拍卖成交价高于甚至远远超过了预算中的成本价,就不建议去购买。尤其是在被拍卖的房屋属于企业所持有,而且被执行人已失联或者经营不善已经没有持续经营的情况下,它很有可能会欠下大量的税费。

除了税费风险,司法拍卖的房产还存在房屋不交吉的风险,遇到这种情况,虽然可以采取物权保护的诉讼,但这个过程要付出大量的时间、精力和金钱,所以对于想买法拍房的人来说,务必要清楚当中的风险,以免得不偿失。

内容来自“广东宏力专业房产律所”

"司法拍卖房产的税费风险|106万的法拍房,税费竟高达30多万!"的相关文章

热门关注